离婚纠纷：计算房屋增值率的几个问题 作者：张义律师     时间：2019-06-24    来源：原创      阅读数：32

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。 依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

最高院民一庭给出的增值率计算公式为：不动产升值率=不动产现价格除以不动产成本，而这里的不动产成本等于购买时不动产价格+共同已还利息+其他费用。

这一条在司法实践中的把握，需要注意几个问题：

1.增值率计算时成本价值的时间节点

在实践中，经常存在结婚前付首付，婚后共同还贷的情况。这种情况下计算成本价值时，不能以购买时的不动产价格计算，要以结婚登记日为基准日。

2.离婚起诉时未还清贷款“共同已还利息”的计算

离婚起诉时，尚未还清全部贷款的情况非常常见，尤其像现在年轻人贷款，经常选择20年、30年的长期贷款。这种情况下，如果按照全部贷款利息计算，对于非产权一方显然不利，一是增加了增值率的除数基数，导致增值率变低。二是非产权一方也没有享受后续贷款的相应增值利息。所以如果是未还清贷款的情况，计算共同已还利息，应只计算已经实际支付的贷款利息。

3. “其他费用”不是包含所有的过户交易费用

“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用。

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